How Long Does It Take to Close Escrow?

The closing timeframe (the time from when an offer is accepted until the title transfers to the new buyer and they receive their keys) can vary quite a bit.  The typical timeframe to close escrow in the Phoenix area generally 30ish days, sometimes as long as 60 days.

The variation can come into play depending on whether there’s a loan involved or not.  In a cash scenario I’ve seen closings as quick as a couple of days with no HOA or 10-14 days with an HOA.  Receiving the HOA disclosures and documents can take up to 10 days so they’re generally the biggest hold up in a cash scenario.  Additionally, the buyer still has their inspection period as well.

Financed properties can be done as quickly as 3 weeks if the lender is on top of things and the buyer has started their actual approval process.  VA financing can take the longest in my experience as the VA appraisal seems to take the longest to get back.

In Arizona, our contract calls for a specific date that the close of escrow will fall on.  This is helpful so that everyone knows what date to expect.  If you work with one of The Phoenix Real Estate Guy agents we’ll have had a conversation with your lender before writing the offer so we know what they’re comfortable with.  We also want to work with you to help you determine the best timing for your situation.  Will you be out of town at all?  Are you in a lease and you need to be closed sooner or later?  Do you want to close on a Friday?  Do you prefer the end of the month or is a little overlap from one place to the next preferred?  We can work with you and your Loan Officer (here’s an awesome one) to help put together the best timeline for your close of escrow.

Thinking of buying (or selling) a home?  We can help!  Call Shar at 480.560.7255 or email shar@phoenixrealestateguy.com.

Originally posted on Phoenix Real Estate Guy. If you are reading this anywhere but inside your RSS feed reader or your email client, the site you are on is guilty of stealing content.

(c) Copyright Jay Thompson. All Rights Reserved.

from The Phoenix Real Estate Guy https://ift.tt/2PTpX3v

Selling my house: Should I put in new carpet and new paint before I list my house?

Should I put in new carpet and paint before I sell my house?

When selling the house should you do paint and carpet? Today we are going to tackle one of the most common questions. When selling my home should I paint and carpet before I sell my house?

There are two myths I want to address. The first myth comes from some agents who will say no, let the new home buyer pick out what they want and let them make it their home. Just price the house 3500 cheaper which is what it will cost.

That there is a myth. And a bad one at that. I have probably shown over 3,000 houses in the last decade. Sure it seems half of those were with the one couple who saw every house in the east valley before they finally picked one, but let’s please not remind me of them.

Showing so many houses I have seen the reaction of home buyers when they walk into houses. Besides the curb appeal, carpet and paint are often the first two things that people notice in a house. If the carpet is worn and the paint is aged, the first impression for the home buyer is, what else is wrong and what am I going to have to do for work.

If the first impression is fresh paint and nice carpet, the home screams I am nice, make me your home. Having a clean and tidy home with a fresh clean smell of paint and carpet says the Seller cares and made their home ready to sell.

Most buyers cannot see past the work that needs to be done. Even those who think they want to do work, when the option is between a house that they ‘can’ do work to vs. a house where they ‘need’ to do work, they are always willing to pay more for the move in ready house.

The other thing buyers will see is the money. Let’s say you have a 2,000 square foot home where about half the floors are carpet and the whole things need work. You can go to Home Depot and buy very basic padding and neutral carpet plus have the inside of your home professionally painted and it may cost you about $3500. A good rule of thumb is a buyer is going to double that price. They see the money they need to spend, automatically assume it will be more than it could be and factor in the time and hassle, and that $3500 likely becomes 6-7-8,000 in their mind.

First impressions are everything. I had a client who was relocating from Michigan and they were coming in for a weekend to look at houses. They said they were fine with houses that needed work. I pulled up a list of about 20-25 houses that we were going to see in the two days they were here looking.

Day one we looked at something like a dozen houses. They were very critical of many of the houses. they had given me a narrow price range and I had pulled up a bunch of houses in that range. I actually pulled in more houses that needed work than not. The reason is when you are buying a house that needs work, in theory, you should be getting more house for your dollar.

After an exhausting day, I realized what they thought they wanted and what they actually wanted was two things. The next day I put together a list of houses that were move-in ready. They were much happier with the houses that we saw. I realized by listening to their feedback that what they thought they wanted and what they really wanted were two different things. Most people want move-in ready houses.

The second myth is from the skeptical people who say the agent just wants to get more money because they make more money if it sells. So, of course, they want you to do upgrades.

First when you look at the numbers that are just silly. But, let’s say for a minute that is 100% true. Let’s go worst case scenario and you have a bad agent who wants to sell the house for 10,000 more than if you didn’t do paint and carpet. So just to pick a round number they will make $300 more than if you didn’t do it. Now you spend $3500 on the upgrades so your agent can make an extra $300. Now, you sell the house for $10,000 more than if you didn’t do the upgrades. So no the questions are, is the $6,000 more you put in your pocket worth it? These, of course, are estimated numbers and you cannot guarantee you will get a certain amount more by doing paint and carpets. But I can assure you it will make a difference.

So then the question is what about nicer floors. Should you spend more money and put in nice tile or wood? I would say it depends on the house and the neighborhood and price point. But for the vast majority of houses, new paint and the inexpensive carpet is going to go a long way and give you a nice return.

So when someone asks “Should I put in new carpet and paint” the answer for most is yes.

Originally posted on Phoenix Real Estate Guy. If you are reading this anywhere but inside your RSS feed reader or your email client, the site you are on is guilty of stealing content.

(c) Copyright Jay Thompson. All Rights Reserved.

from The Phoenix Real Estate Guy https://ift.tt/2LF49Fo

Tips For Moving With Cats

We just moved my youngest into her dorm in San Diego at Point Loma Nazarene University this weekend.  Yes, yes I am a wreck.  And I’m also beyond excited for her days ahead.

Because that wasn’t enough stress and emotion for one weekend, we moved our 2 family cats to San Diego to live with our oldest daughter at the same time.

Moving is a stressful situation for everyone but can be especially challenging for feline family members who aren’t generally as socialized as dogs are.  When my husband and I were first married we moved to Amarillo, TX for a couple of years.  One of our cats was so traumatized during the move that he was never the same cat again.  He lived most of the rest of his days in our dresser drawer.  We were hoping to avoid such trauma for our beloved furry friends, Coconino and St. Nicholas.  To that end, here are my tips for moving with your kitties:

Pre-plan – a little planning ahead will go a long way.  Get the carrier you’ll be using out several days in advance.  Let them get used to it.  Put their favorite treats, toys, blankets, etc. in it.  Make appointments with the vet and any other providers helping with the move.  Pack a bag with food and other essentials that you may need during the day of the move.

Vet check – we wanted to talk to the Vet about the possibility of some anxiety medication and any other recommendations for their trip.  While we were there we got them a full well check, their rabies booster, and documentation that allowed us to transport them across state lines.  Troopers can and will ask for this documentation and you might be asked at the state border, too.  Additionally, our vet recommended some anxiety medication that would relax them but not knock them out.  She said that some of the other meds make it so they can’t react but they’re still experiencing the fear and anxiety…they just can’t express it.  This particular med made them a little slow but they didn’t care about much at all (either good or bad).  By planning ahead we had time to try it at home prior to our trip to make sure they reacted well.

Know your individual pets – while it’s probably not recommended for many pets, we let one of the cats out of the carrier while driving.  Knowing their personalities helped make things more comfortable for her and us.  Ultimately, she wound up wandering the car a little bit but spent much of the ride sleeping on my laptop bag (a favorite place to lay) and on her favorite blanket on my daughter’s lap.  The other cat was much more comfortable staying in the carrier.  **Make sure to be extra careful to secure the pet again prior to getting out of the car so that there is no risk of them getting loose in an unfamiliar place.  Another suggestion is to cover the carrier so they can’t see things happening.  It was so hot that we decided that wasn’t the best idea.

Make the new home welcoming – bring favorite things from home that they’ll recognize and enjoy.  Toys, beds, treats, etc.  Our Vet also recommended a plug in diffuser and some wipes that release pheromones in order to help the cats feel more comfortable.   It’s also a good idea to let them explore smaller areas of the home at a time instead of being overwhelmed with the whole thing at once.

With some planning and patience, hopefully your pet will be settled into your (their) new home quickly and lovingly.  After a couple of days our kitties seem to be making themselves right at home in their new digs.

If you are thinking about making a move to or from the Phoenix area (or anywhere, actually), we’d love to help you in the process!  Email shar@phoenixrealestateguy.com or call 480.560.7255.

Originally posted on Phoenix Real Estate Guy. If you are reading this anywhere but inside your RSS feed reader or your email client, the site you are on is guilty of stealing content.

(c) Copyright Jay Thompson. All Rights Reserved.

from The Phoenix Real Estate Guy https://ift.tt/2ody91M

Low inventory in Phoenix housing market, why?

Why is there no inventory? We hear there is no housing inventory and has not been any housing inventory for a few years now. So why?

First, let’s look at some numbers. There are three types of markets. A seller’s market is roughly understood as there are less than three months of inventory available on the market for sale, so if the house is priced right and looks great then they often have an advantage because there are likely many buyers who will be interested in their house. When the market gets over 6-months of inventory, then the buyer often has the advantage. And between 3-6 months is more of a neutral or balanced market.

Another number we look at is active listings. In the Phoneix market, we consider about 30-35k listings to be about a balanced market. Today there are less than 20,000. In Chandler, we have under 800 active and pending where a balanced number is usually closer to 1200.

So there are the numbers, now why is this the case.

I am going to use an example here from a client of mine who was considering moving. He purchased his 2,000 square foot house in for just under 175,000 in 2011. His current interest rate on that house is 3.5% and his monthly total payment is right at about $1,000 a month.

He contacted me saying he was thinking about moving to a slightly nicer neighborhood. We ran some numbers. If he put 20% down he was still looking at a mortgage just north of $300,000. If he got a 4.6% interest rate, which may sound high compared to his previous rate, but it is still low when you consider historic norms. His total payment was going to be around $1650. His monthly house payment was going to jump over $650 a month.

This is the reality that many homeowners who purchased between 2010 and 2014 are facing. To this former client, the extra $650/mo was not worth the house he was getting. With upgrades to his house, it was worth it stay where he was and put away those extra savings.

Originally posted on Phoenix Real Estate Guy. If you are reading this anywhere but inside your RSS feed reader or your email client, the site you are on is guilty of stealing content.

(c) Copyright Jay Thompson. All Rights Reserved.

from The Phoenix Real Estate Guy https://ift.tt/2OXBVry

Películas para aprender inglés según tu nivel

Seguramente hayas escuchado o leído en algún sitio (probablemente en muchos) que ver películas para aprender inglés es una manera fenomenal de aprender este idioma. ¿A que sí? Pues bien, yo vengo a repetírtelo pero a decirte que no basta con “simplemente” ver películas para aprender inglés, sino que aparte de verlas en versión original, debes elegir bien qué tipo de película te vendrá mejor según tu nivel de inglés, y cómo trabajar bien una película para aprender inglés. Ya que conozco muchos casos de gente que ve muchas pelis y series en inglés, pero al final se quedan estancados siempre en el mismo nivel. ¡Allá vamos!

Películas subtituladas en inglés para aprender más y mejor

Si realmente quieres sacarle partido a esta forma de aprender inglés, es esencial ver películas subtituladas en inglés para aprender de manera efectiva. Y es que utilizar los subtítulos tiene una serie de ventajas muy claras, pero recuerda, los subtítulos deben estar en inglés si realmente deseas aprender viendo películas.

¿Por qué han de estar las películas subtituladas en inglés y no en castellano? Pues es obvio, ¿no? Si los subtítulos están en tu lengua materna, y no dominas bien el inglés, tu atención se centrará únicamente en los subtítulos, que tu cerebro está descifrando en español. Por el contrario, si los subtítulos están en inglés, el mismo idioma de la película, tu cerebro utilizará tanto los subtítulos como el audio para descrifrar el significado de lo que están diciendo. De esta manera, nos beneficiaremos no solo del audio de la película, sino también de los subtítulos.

¿Es conveniente ver películas sin subtítulos en inglés? Pues claro, por supuestísimo. Pero no es fácil si tu nivel de inglés no es el adecuado. Por ello, si aún estás a un nivel A2, B1 o B2, quizás no sea el mejor momento para lanzarte de lleno, por lo que recomiendo ver películas fáciles para aprender inglés, es decir, películas subtituladas en inglés que estén mejor adaptadas a tu nivel.

Si no sabes cuáles son las mejores películas para aprender inglés, no te preocupes, en la siguiente sección te doy una serie de recomendaciones que seguro que te vienen bien.

Las mejores películas para aprender inglés

En este apartado del artículo me voy a lanzar a la piscina para darte consejos sobre lo que yo creo que son las mejores películas para aprender inglés según tu nivel.

A ver, no es fácil recomendar películas para aprender inglés, ya que no hay un ranking objetivo establecido para este tipo de cosas; y debes saber que todo lo que viene a continuación está basado en mi gusto personal, pero sí que puedo decirte que lo he hecho con mucho cariño y teniendo en cuenta la temática y la exigencia lingüística de cada película 🤓.

Yo no soy un intelectual del cine (ni quiero serlo), pero sí que he pasado horas y horas viendo pelis en inglés, especialmente en mi época de estudiante.

Así que a continuación tenéis las mejores películas para aprender inglés según tu nivel.

Las mejores películas para aprender inglés B1

Si actualmente tienes un inglés nivel B1 o similar, lo mejor es que empieces con películas fáciles para aprender inglés. Esto no quiere decir que debas utilizar películas especialmente adaptadas para aprendices de inglés, ni siquiera sé si eso existe, sino que las películas que elijas sean relativamente sencillas de seguir, tanto a nivel lingüístico como cinematográfico.

¿Por qué? Pues muy sencillo: si la historia de la película es compleja y difícil de seguir, imagínate cómo de chungo será verla en inglés, un idioma que aún no dominas a la perfección.

Por ello, si tienes un nivel intermedio, te recomiendo que te centres en dramas y películas de acción o animación sencillitas. Los dramas, especialmente, suelen tener argumentos lineales y fáciles de seguir, por lo que únicamente te tendrás que centrar en entender los diálogos. Por otro lado, muchas pelis de acción, tipo superhéroes , o incluso de animación, tienen una trama tan sencilla que prácticamente es predecible, por lo que tu atención podrá centrarse en el inglés, y no tanto en lo que está pasando. Si encima te gustan los dramas y las pelis de acción, has triunfado.

A continuación tienes 5 películas para aprender inglés B1:

• Finding Nemo: Después de que su hijo, Nemo, sea capturado en Gran Arrecife de Coral y llevado a Sydney, Marlin se embarca en un viaje lleno de aventuras para rescatarlo.

• Terminator 2: Un cyborg, idéntico al que intentó matar a Sarah Connor en la primera entrega de esta saga, deberá proteger a su hijo, John Connor, de otro cyborg más poderoso y avanzado. Ambos han llegado desde el futuro.
• American Beauty: En esta gran película, un padre americano tiene una crisis de los cuarenta después de enamorarse de la mejor amiga de su hija.
• Toy Story: Un cowboy de juguete ve cómo su estatus de “juguete favorito de Andy” corre peligro tras la llegada de un astronauta de juguete.
• Room: Un niño es criado en un cobertizo, donde vive con su madre, que fue secuestrada y encerrada años atrás.

Una curiosidad de estas películas que te acabo de recomendar para aprender inglés, es que todas presentan un acento inglés americano, más o menos estándar. ¿Por qué? Porque considero que el inglés americano estándar es la versión del inglés más fácil de entender. Sé que muchos piensan que es el inglés británico estándar, pero yo no estoy de acuerdo, ya que el inglés británico omite muchas letras en su pronunciación, mientras que el americano tiende a pronunciar todas las erres, por ejemplo. Y eso, en mi experiencia con mis alumnos, facilita mucho la comprensión.

Por otro lado, evidentemente, el hecho de que yo te recomiende estas películas en inglés si tienes un nivel B1, no significa que las películas estén en un inglés de nivel B1, ni mucho menos. Pero sí creo que el argumento de esas películas es lo suficientemente sencillo (y bueno) como para poder seguirlas con un nivel de inglés B1 sin perderte demasiado.

Las mejores películas para aprender inglés B2

Si ya te encuentras a un nivel B2 y quieres aprender inglés viendo películasen versión original, ya te puedes permitir películas en inglés algo más complejas, aunque aún dependerás mucho de los subtítulos en inglés.

Pero no pasa nada, depender de los subtítulos no es malo, aunque sí te recomiendo que de vez en cuando intentes no fijarte en los subtítulos y ver si puedes seguir el hilo de las conversaciones con mayor o menor dificultad.

Ya puedes dejar de lado las películas fáciles para aprender inglés y centrarte en largometrajes con una historia algo más difícil de seguir. Incluso puedes probar alguna película en la que los actores tengan acentos algo más complicados.

• Forrest Gump: En esta emotiva película, nos cuentan parte de la historia americana reciente (Vietnam, Watergate, etc.) desde la perspectiva de un joven de Alabama con un coeficiente intelectual de 75 puntos.

• The Dark Knight: Cuando la amenaza del Joker aparece en la ciudad de Gotham, Batman, el caballero oscuro, debe afrontar uno de los mayores retos psicológicos y físicos para combatir la injusticia y el crimen.
• The Lord of the Rings: Un modesto hobbit de La Comarca se embarca, con 8 acompañantes, en un viaje por la Tierra Media, camino de Mordor, con el objetivo de destruir el anillo de poder de Sauron, el Señor Oscuro.
• Seven: En este thriller, dos detectives, un novato y otro a punto de jubilarse, se enfrentan a un asesino en serie cuyos crímenes recrean los siete pecados capitales.
• Saving Private Ryan: En esta entrega de cine bélico, un grupo de soldados americanos se infiltran tras las líneas enemigas, durante la segunda guerra mundial, para encontrar a otro soldado cuyos hermanos han muerto en combate.

En este caso, las cinco películas que he elegido ya tienen o bien algún acento interesante, como es el caso de Forrest Gump, con un acento americano muy marcado del interior de Estados Unidos, o tienen una trama más compleja como la película Seven o The Dark Knight. En mi humilde opinión, las cinco películas son peliculones dignos de ver y probablemente, si te gusta un pelín el cine, habrás visto más de una ya, aunque sea en castellano.

Las mejores películas para aprender inglés C1

Vale. Si ya lo que estás preparando es un nivel C1, debes ponerte películas en inglés más difíciles que las anteriores. ¿Y cómo podemos aumentar la dificultad de la película? Pues muy fácil. Podemos elegir películas con distintos acentos, películas con tramas complejas o películas con temáticas muy específicas. Veamos las 5 que te recomiendo para empezar:

• Inception: En esta película futurista, a un ladrón que roba secretos corporativos mediante una tecnología de inducción de sueños le encargan la tarea de implantar una idea en la mente del dueño de una gran multinacional.
• Braveheart: Cuando su esposa es ejecutada por agredir a un soldado inglés que intentaba violarla, William Wallace comienza una revolución contra el Rey Eduardo I de Inglaterra.

• Snatch: En esta ingeniosa película, diversos grupos de variopintos criminales se enfrentan para encontrar un diamante extremadamente valioso.
• The Full Monty: En esta comedia británica, seis desempleados sin futuro deciden hacer un striptease amateur para conseguir dinero.

• This is England: Un joven adolescente se hace amigo de una banda de skinheads. Sus amigos pronto se convierten en su familia y su vida da un giro de 180 grados.

Sinceramente, me ha costado muchísimo elegir estas 5. Aunque todas me encantan, no son necesariamente mis favoritas, pero sí son muy buenas para aprender inglés. Por un lado Inception tiene una trama muy compleja y diálogos que pueden resultar difíciles de seguir, y por el otro tenemos 4 películas no americanas, con acentos británicos, irlandeses y escoceses, por lo que te expones a una variedad de acentos perfecta para seguir mejorando tu nivel C1. Además, te animo a que ya que estás en un nivel C1, intentes dejar los subtítulos de lado de vez en cuando.

Ahora que ya tenemos las mejores películas en inglés para aprender, en mi opinión , tenemos que ver cómo sacarle el máximo partido a una película en inglés.

Cómo sacarle el máximo partido a una película para aprender inglés

Aunque únicamente viendo películas en inglés se puede aprender mucho, si llevas a cabo las estrategias que te voy a contar a continuación, podrás sacarle muchísimo más provecho a los largometrajes en la lengua de Shakespeare. Así que presta atención porque si haces estas cosas, verás cómo tu inglés mejora muchísimo más rápidamente. ¡Allá vamos!

Primero con subtítulos, luego sin subtítulos

Como he explicado antes, los subtítulos son fundamentales, sobre todo al principio y a niveles inferiores como A2 o B1. Con los subtítulos conseguimos muchas cosas, entre las que te puedo destacar:

• Crear una conexión entre el lenguaje oral y el escrito.
• Aprender vocabulario y expresiones idiomáticas.
• Asimilar y aprender estructuras gramaticales.
• Aumentar la comprensión y, por tanto, la motivación.

Así que no temas, activa los subtítulos pero siempre en inglés, ¿okay? Si te pones los subtítulos en español, lo único que conseguirás de los cuatro puntos de arriba es aumentar la comprensión, pero sin apenas mejorar tu inglés.

Vuelve a ver las películas en inglés

¿Has visto ya en castellano las pelis que te recomiendo en este artículo? ¡No pasa nada! Si te gustó una peli en español, no dudes en verla de nuevo en inglés, sea cual sea tu nivel. Siempre recomiendo este truco a mis alumnos porque en este caso, si ya conoces bien una peli o una serie en su lengua materna, te resultará mucho más fácil comprenderla en inglés, ya que conoces el contexto y la naturaleza de los diálogos.

Toma notas

Cuando estés viendo una peli para aprender inglés, como también te he mencionado antes, debes hacerlo de manera activa, no solo pasiva. Por eso, cuando te sientes delante del ordenador o de la tele, agarra una libreta o abre un documento de texto y, mientras estés viendo la peli, párala de vez en cuando para apuntar expresiones. A ver, no te vuelvas loc@ apuntando cosas, o no disfrutarás de la peli, pero no dudes en apuntar todo aquello que te llame la atención, te parezca interesante o no entiendas para nada.

Así que, cuando en el diálogo en inglés utilicen un idiom o un phrasal verb que no conoces, apúntalo. Además, te recomiendo que apuntes la peli y el momento en que se dijo (para volver a consultarlo en el futuro si te hace falta), y que escribas la frase exacta en que se dijo, para así tener un contexto claro.

Una estrategia muy útil es, con estas notas, crear tu propio diccionario de películas. Digamos que por cada película apuntas 20 – 30 expresiones. Al cabo de unas semanas, tendrás una lista bastante buena con expresiones idiomáticas geniales.

Memoriza diálogos cortos

La palabra “memorizar” siempre causa pavor, pero oye, al fin y al cabo, todo lo que tenemos en la cabeza ha sido memorizado, ¿no? Los idiomas no son diferentes. Por ello, te animo a que escojas algunos diálogos de las películas que ves y los memorices. No tienen que ser largos, obviamente, pero sí interesantes, que te muevan, que te hagan sonreír, que te pongan los vellos de punta. Si memorizas estos diálogos, estarás incorporando expresiones útiles a tu repertorio y verás que poco a poco, estas expresiones las irás incorporando a tu vocabulario activo, que es básicamente el vocabulario que utilizamos en las conversaciones.

Haz Listen and repeat y Lip-shadowing

De igual modo, que memorizar diálogos es tremendamente útil, también lo es el típico Listen and repeat. Esto consiste en simplemente escoger una escena de la película, y conforme progresa la paras después de cada oración para tú repetir la misma oración. De este modo podrás mejorar tu pronunciación al mismo tiempo que mejoras tu vocabulario, tu gramática y tu comprensión oral.

Si tu nivel ya es más avanzado, no dudes en pasar del listen and repeatal lip-shadowing. ¿Qué es ellip-shadowing? Esta estrategia es simplemente “convertirte en la sombra de los actores” en lo que se refiere al diálogo. Consiste en repetir lo que dicen inmediatamente después de que lo digan ellos, sin pararlo. Si quieres aprender más, no dudes en leer más en este artículo sobre cómo aprender inglés con Netflix.

Genial. Ya conoces las mejores estrategias para aprender inglés viendo películas en versión original. Créeme, que estos trucos funcionan de verdad, pero obviamente depende de cuánto tiempo le dediques y cuánto te esfuerces.

---

¿Qué opinas de estas pelis y estos trucos? ¿Quieres recomendarme alguna otra película en inglés? ¿Utilizas algún otro truco con películas para mejorar tu inglés? Cuéntamelo todo en los comentarios.

Mientras tanto, don’t forget to keep smiling!

La entrada Películas para aprender inglés según tu nivel aparece primero en KSE Academy | Academia de inglés.

from KSE Academy | Academia de inglés https://ift.tt/2w7WYRp